หลายคนคงเคยได้ยินเรื่องการรีไฟแนนซ์บ้านกันมาบ้างแล้วใช่มั้ยครับ ว่ามีประโยชน์ ช่วยประหยัดดอกเบี้ย และทำให้ผ่อนบ้านได้ถูกกว่าการไม่รีไฟแนนซ์

โดยบทความนี้เราจะพามาทำความเข้าใจว่าการรีไฟแนนซ์นั้นดี และมีประโยชน์อย่างไร ให้ทุกคนได้รู้กันครับ

ก่อนเข้าสู่เนื้อหาหลัก ณ ปัจจุบันทางธนาคารกลางแห่งประเทศไทย ได้ปรับดอกเบี้ยนโยบายขึ้นจากเดิม 1.75% เป็น 2% ทำให้ในช่วงนี้เป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นครับ ดังนั้นจึงควรอย่างยื่งที่จะทำการรีไฟแนนซ์บ้านในช่วงนี้

รู้จักกับรีไฟแนนซ์บ้าน

การรีไฟแนนซ์ รีไฟแนนซ์อย่างที่หลายคนอาจจะทราบ หรือ ไม่ทราบ นั่นก็คือการที่เรานำบ้านซึ่งยังผ่อนอยู่ไปขอสินเชื่อครับ

โดยทำไปเพื่อทำให้ดอกเบี้ยถูกลดลง โดยปกติเมื่อซื้อบ้านดอกเบี้ยจะต่ำใน 3 ปีแรกเนื่องจากเป็นช่วงโปรโมชัน ซึ่งพอครบกำหนด ดอกเบี้ยก็จะปรับขึ้นครับ

ซึ่งเราสามารถรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดดอกเบี้ยตรงนี้ได้ โดยจะประหยัดได้หลักพัน ถึง หลัก หมื่นต่อเดือนเลย และในระยะเวลาของการผ่อนบ้าน อาจประหยัดได้มากถึง หลักแสนและหลักล้านเลยครับ

วงเงินสูงสุดของรีไฟแนนซ์บ้าน คือเท่าไร

สำหรับวงเงินสูงสุดในการรีไฟแนนซ์บ้าน ส่วนมากเลยทางธนาคารจะอนุมัติที่ 95% ของราคาประเมินครับ แต่ทีนี้การรีไฟแนนซ์บ้านก็สามารถขอเพิ่มวงเงินได้ด้วยนะครับ

ยกตัวอย่าง ธนาคารประเมินราคาบ้านได้ 3,000,000 บาท แต่เราเหลือหนี้อยู่แค่ 2,700,000 บาท ดังนั้นเราสามารถกู้ 2,850,000 บาทเพื่อปิดหนี้เก่า และ กู้เพิ่มอีก 150,000 บาทเพื่อใช้เอนกประสงค์ได้ครับ ซึ่งมีข้อดีตรงที่ดอกเบี้ยมักจะถูกกว่าสินเชื่ออื่น ๆ อย่างสินเชื่อส่วนบุคคล หรือสินเชื่อบ้านแลกเงิน

ค่าธรรมเนียมสำหรับสมัครรีไฟแนนซ์บ้าน




ในส่วนของการรีไฟแนนซ์บ้านจะมีค่าใช้จ่ายเบื้องต้นดังนี้ครับ แต่ไม่ต้องกังวลไปนะครับ เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทางธนาคารจะหักอัตโนมัติจากวงเงินที่ให้กู้เรียบร้อยแล้วครับ โดยค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซืบ้าน จะมีดังนี้ครับ

- ค่าสำหรับสำรวจและประเมินหลัก : ขึ้นอยู่กับหลักประกัน โดยส่วนมากจะอยู่ที่ 2-3 พันบาทครับ
- คำสำหรับจดทะเบียนจำนอง : ค่านี้จะเสียอยู่ที่ประมาณ 1% ของวงเงินกู้
- คำธรรมเนียมอื่นๆ เพิ่มเติม :เช่น อากรแสตมป์ 0.005% ของวงเงินกู้
- ค่าประกันอัคคัภัย : แล้วแต่ราคาบ้าน เเต่เป็นภาคบังคับให้ต้องสมัคร โดยส่วนมากจะเสียอยู่ที่ 1-3 พันบาท

เอกสารที่ต้องใช้รีไฟแนนซ์บ้าน

เอกสารรีไฟแนนซ์บ้านจะมีทั้งหมด 3 ประเภทหลัก ๆ โดยในเอกสารรีไฟแนนซ์แต่ละประเภทก็จะมีเอกสารย่อย ๆ อีกมากมาย แต่ก็ไม่ต้องกังวลว่าจะลืมเตรียมเอกสารไม่ครบ เราได้เตรียมมาให้ดูแล้ว

1. เอกสารแสดงข้อมูลส่วนบุคคล

เอกสารรีไฟแนนซ์ประเภทนี้จะเป็นเอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ เพื่อให้ธนาคารสามารถยืนยันตัวตนได้ว่า เป็นตัวเราจริง ๆ ซึ่งจะประกอบด้วย ดังนี้

1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
3. สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
4. สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน ของคู่สมรส (ถ้ามี)
5. สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี) / หย่า (ถ้ามี)
6. สำเนาใบมรณบัตร และทะเบียนสมรสของคู่สมรส (กรณีคู่สมรสเสียชีวิต)

*หากถ้ามีผู้กู้ร่วม ต้องให้ผู้กู้ร่วมเตรียมเอกสารแสดงข้อมูลส่วนบุคคลเช่นกันอีกด้วย

2. เอกสารแสดงรายได้

เอกสารแสดงรายได้ ซึ่งเอกสารในส่วนนี้จะเป็นส่วนหลักที่ธนาคารจะใช้พิจารณาว่าเราเข้าเงื่อนไขในการขอยื่นรีไฟแนนซ์บ้านของธนาคารหรือไม่ เพราะสามารถแสดงสถานะการเงิน รายได้ และประวัติการเดินบัญชี ซึ่งเอกสารแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลักๆ ดังนี้

2.1 กรณีบุคคลมีรายได้ประจำ

สลิปเงินเดือน ย้อนหลัง 3 เดือน หรือหนังสือรับรองการทำงาน
สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ (ถ้ามี)
สำเนารับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) (สำหรับบางธนาคารเท่านั้น)

2.2 กรณีบุคคลที่ประกอบธุรกิจส่วนตัว

สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน/ใบทะเบียนการค้า
สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีชื่อผู้กู้/ผู้กู้ร่วม
สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 12 เดือน (ทั้งในนามบุคคล และกิจการ)
สำเนา ภ.พ. 30 (ถ้ามี) หรือ ภงด. 50/51 ย้อนหลัง 5 เดือน (ถ้ามี)

*หากมีผู้กู้ร่วม ต้องให้ผู้กู้ร่วมเตรียมเอกสารแสดงรายได้เหมือนกัน

2.3 กรณีบุคคลที่ประกอบอาชีพอิสระ

Statement ย้อนหลัง 6 เดือน
50 ทวิ หรือหนังสือรับรองการหีกภาษี ณ ที่จ่าย
เอกสารก่รเสียภาษี ภงด.90/91
สำคัญต้องใช้ ใบอนุญาติประกอบวิชาชีพ

3. เอกสารด้านหลักประกัน

เอกสารด้านหลักประกัน จะเป็นเอกสารที่ยืนยันความเป็นเจ้าของหลักประกันที่จะนำมารีไฟแนนซ์ ซึ่งมีทั้งเอกสารจากธนาคารเดิม และเอกสารจากกรมที่ดิน ได้แก่

1. สำเนาเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หลักประกัน (เช่น โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อช.2)
2. สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดิน ทด.13 หรือ สัญญาให้ที่ดิน ทด.14 หรือ สัญญาซื้อขายห้องชุด
3. สำเนาหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน หรือ สำเนาสัญญาจำนองห้องชุด
4. สำเนาสัญญาเงินกู้กับสถาบันการเงินเดิม
5. สำเนาใบเสร็จผ่อนชำระค่างวดบ้าน หรือ ถ้าผ่อนชำระแบบตัดค่างวดอัตโนมัติ ให้ใช้ รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน

เมื่อเราได้เห็นเอกสารที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ซึ่งเอกสารก็จะไม่ได้แตกต่างไปกับการขอยื่นกู้บ้านใหม่ แต่จะมีเพิ่มเติมในเอกสารด้านหลักประกันที่มาจากจำนองกับกรมที่ดิน และสัญญาเงินกู้ของธนาคารเดิม

วิธีรีไฟแนนซ์บ้าน



ต่อมา เรามาดูวิธีการรีไฟแนนซ์บ้านกันว่าจะมีขั้นตอนอะไรบ้าง

1. ขั้นตอนแรก ติดต่อกับทางธนาคารเดิมเพื่อขอใบสรุปยอดหนี้สินเชื่อบ้าน เมื่อได้รับใบสรุปยอดหนี้ ว่าเราจะเหลือยอดหนี้เท่าไร

2. ขั้นที่สอง เราจะต้องเช็คว่าธนาคารไหนที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม และเงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งอย่างไรก็แล้วแต่เราก็จะต้องหาข้อมูล รายละเอียด พร้อมกับทำความเข้าใจให้ถูกต้อง เพื่อนำข้อมูลเหล่านี้มาเปรียบเทียบ ก่อนที่เราจะยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน

3. ขั้นที่สาม หลังจากนั้นนำข้อมูลทั้งหมดที่ได้รับมา ทั้งข้อมูลธนาคารใหม่และธนาคารเก่าที่มีสัญญาเงินกู้มาเปรียบเทียบกัน เพื่อดูว่าเมื่อเราได้รีแนนซ์ไปแล้วจะประหยัดลงหรือไม่ หากไม่ประหยัดลงแล้วจะมีการวางแผนอย่างไรต่อไป แต่ถ้าประหยัดลงนั้น ก็นำใบสรุปยอดหนี้สินไปยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านกับทางธนาคารใหม่ได้เลย

4. ขั้นที่สี่ เมื่อเรานำเอกสารไปยื่นให้กับทางธนาคารใหม่แล้ว ทางเจ้าหน้าที่จะขอเข้ามาประเมินบ้านหรือทรัพย์สินที่เราต้องการจะรีไฟแนนซ์อีกครั้งหนึ่ง และเราจะต้องรอผลจากธนาคารว่าอนุมัติหรือไม่

5. ขั้นที่ห้า เมื่อธนาคารอนุมัติแล้ว เราจะต้องติดต่อกับธนาคารเก่า เพื่อนัดวันในการไถ่ถอนจากสำนักงานที่ดิน และธนาคารเก่าก็จะสรุปยอดหนี้สินที่เหลือให้อีก พร้อมกับการนัดกับธนาคารใหม่ เพื่อนัดวันทำสัญญาใหม่

6. ขั้นที่หก ไปสำนักงานที่ดิน เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ และมอบโฉนดใหกับธนาคารใหม่

ข้อดีของรีไฟแนนซ์บ้าน

อ่านกันมาถึงตรงนี้หลายคนคงเข้าใจการรีไฟแนนซ์บ้านกันไปบ้างแล้วว่าคืออะไร และมีขั้นตอนในการทำอย่างไร ต่อมาเรามาดูข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้านกันครับ

ดอกเบี้ยลดลง อย่างที่ได้บอกไปครับว่าเมื่อครบระยะสัญญา หรือ หมดโปรทางธนาคารจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยขึ้น ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จะไปลดดอกเบี้ยตรงหนี้แหละ ซึ่งอย่างที่บอกไปครับว่าถ้ารีทุก 3 ปี จะประหยัดได้หลักพัน - หลักหมื่นต่อเดือน และหลักแสน - หลักล้านต่อเดือน

ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น ผมจะยกตัวอย่างแบบง่ายๆนะครับ สมมุติเราผ่อนต่อเดือน 20,000 บาท จากเดิม อาจผ่อนเดอกเบี้ย 15,000 บาท แต่ตัดเงินต้นแค่ 5,000 บาท แต่หลังรีไฟแนนซ์ อาจจะผ่อน 20,000 เท่าเดิม แต่ตัดเงินต้นมากขึ้น เช่น 13,000 บาท และจ่ายดอกเบี้ยเพียงแค่ 7,000 บาท ดังนั้นระยะยาวหากเรารีไฟแนนซ์บ้านทุก 3 ปี เราจะผ่อนบ้านหมดเร็วกว่าเดิม 5-10 ปี หรือเร็วกว่านั้นครับ

รีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิมได้ไหม

หลาย ๆ คนอาจจะยังไม่รู้ว่าจริง ๆ แล้วเราสามารถขอลดดอกเบี้ยจากทางธนาคารเดิมได้เลย คล้าย ๆ กับการรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารใหม่ ซึ่งการขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม จะเรียกว่า การขอ Retention จะไม่ได้เรียกว่ารีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งจะเป็นการขอลดดอกเบี้ยบ้านจากธนาคารเดิมที่เราผ่อนอยู่แล้ว ซึ่งวิธีการได้แก่ บ้านหรือคอนโด เมื่อครบกำหนดสัญญา 3 ปีแรกจะเป็นในช่วงดอกเบี้ยต่ำ ตามโปรโมชั่นของดอกเบี้ยบ้าน แต่หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยบ้านจะปรับเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นเราสามารถไปทำเรื่องขอลดอัตราดอกเบี้ยจากทางธนาคารเดิมได้เลย

ซึ่งข้อดีของการขอลดดอกเบี้ยบ้านธนาคารเดิม ได้แก่ ไม่ยุ่งยากเรื่องเอกสาร เรื่องดำเนินเรื่องยื่นใหม่ทั้งหมด เพราะเราก็แทบไม่ต้องทำอะไรเลย ทางธนาคารเดิมมีข้อมูลของเราทั้งหมดอยู่แล้ว และอีกอย่างหนึ่งได้แก่ หากเราเริ่มมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ซึ่งเราดูแล้วว่าไม่น่าจะรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ให้ผ่านได้ เราก็อาจจะเลือกใช้วิธีการขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมก่อนสัก 3 ปี แล้วเมื่อประวัติทางการเงินดีขึ้นแล้ว ค่อยเริ่มขอรีไฟแนนซ์บ้านใหม่ได้อีกเช่นกัน

สรุปเรื่องรีไฟแนนซ์บ้าน



อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์ เราจะต้องควรพิจารณาค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมในการยื่นขอสินเชื่อใหม่ ข้อดีข้อเสีย รวมไปถึงเงื่อนไขอื่น ๆ ของแต่ละธนาคาร ที่อาจเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์บ้านด้วย และเราก็ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารหลายแห่งเพื่อตัดสินใจให้ดีที่สุดสำหรับเรา